延期交付下，退房开发商不退房款怎么办,如何退房

问：

买房三年了，遇到开发商要延期交房，业主怎样才可以退房?假如退房的话已经交的首付和月供可以如数退回并退还违约金吗?开发商多久能给钱退回来?

律师回复：

1、开发商延期交房与退房并没有必然、直接的法律关系，购房人想利用延期交付而直接退房需要解决两个问题。

问题一，商品房买卖合同是否约定了，延期交付到一定条件，赋予了购房人的退房权。常见条款为“开发商逾期交付超过90日，购房人有权选择退房”。

商品房买卖合同约定延期交付条件满足了，购房人可以考虑援引该条款，要求解除商品房买卖合同、退房并要求开发商赔偿损失。为什么可以考虑援引，请见下文第二条。

问题二，有些开发商比较鸡贼，商品房买卖合同约定，即使开发商延期交付，开发商只承担延期交付违约金，商品房买卖合同继续履行，购房人无权选择退房。即使有该条款，购房人可援引民法典相关规定，催告开发商履行交付义务，然后再退房。

2、开发商存在延期交付情况，还得考虑开发商援引疫情、环保管控而免责。

最近两年，疫情反反复复，各地会采取相应疫情管控措施，疫情管控措施是否对当地项目造成影响、影响的时限多长，这些需要开发商举证，购房人无法事前作出准确判断。

同理，各地环保管控措施，有些时候环保管控直接是微信群通知，连红头文件都没有，政府部门的环保管控对项目是否造成影响、影响的期限有多长，这些均需要开发商举证，购房人无法事前作出准确判断。

3、虽然有上述因素，但影响开发商延期交付的直接原因，往往不是客观条件，而是人祸。

例如，开发商拖欠工程款，施工单位停工、复工;开发商擅自调整规划，规划设计迟迟得不到规划部门审批，影响项目施工;开发商不按照法律规定进行施工，住建局不予审批某项建设手续、或者要求停工整顿……

开发商人祸因素导致项目延期交付，才是项目延期交付的直接、关键原因。

也正因此，业主想退房，简单拿着商品房买卖合同起诉打官司，面临诸多不确定性，只有找到人祸因素，退房成功率才有保证。

毕竟，就像有句名言，没有条件谁投降啊?!找到人祸因素，就找到开发商的命根子，到时候再退房也就顺理成章了。