开发商延期交房退房绝招,开发商违约延期交房退房步骤

开发商不按时交付房屋，这是令购房者颇为头疼的事。大多数购房者买房就是为了更快住进新房，而延期交房后不少开发商却以各种“不可抗拒”的理由推脱责任，这让很多购房者气愤不已。

经常我们会看到这样维权的

一般用这样的方式维权是不理性的;

那么消费者碰到延期交房该如何维权?若退房时要注意哪些事项……

案例

王女士购买了一套商品房期房，合同约定于次年9月1日前交楼。合同签订之日，王女士交付了30%的房屋首付款，其余部分采用贷款的方式支付。在贷款获得审批后，王女士开始按月向银行还贷。可开发商却没有如期向王女士交房。王女士找到开发商，开发商表示可以按照合同约定按日支付迟延履行违约金。就这样拖了9个多月，开发商还是没有向王女士交钥匙。夏女士向法院提起诉讼，要求退房并赔偿损失。法院审理后，依法支持了夏女士的诉讼请求。

问答

Q、怎么判断延期交房?

A、一收----是否收到书面收楼通知。

二看---证件是否齐全：竣工验收合格证，规划验收合格证，人防环保认可文件，电梯验收合格证(以上文件都包括在竣工验收备案表里面),永久水电，通气通邮。

三查-----检查房屋装饰装修是否合格，是否符合合同约定的条件，合同约定的公共配套是否完善。

以上任一条件没满足，就构成延期交房。

Q、延期交房后应该怎么办?

A、(一)开发商交房日期一拖再拖，购房者可以视情况，依据合同约定的违约责任条款，通过诉讼手段要求开发商承担相应责任，或者在三个月的合理期限催告无效后，通过诉讼手段解除合同，要求开发商承担违约责任及返还房款;

(二)购房者不认可开发商所交付房屋而拒绝收房，购房者在严格按照法律规定或合同约定标准的基础上，若开发商交付房屋不符合相关标准，有权拒绝收房，并由开发商承担由此产生的相关责任;

(三)开发商称遭遇不可抗力，《民法通则》第一百五十三条规定：“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”除非开发商能举证证明确实存在符合法律规定的不可抗力情形时，才具备免除其承担违约责任的可能。而如果是因为政府的违约行为造成业主索赔等间接损失的，开发商可依照约定与相关部门进行协商或通过诉讼方式解决。

(四)合同中没有说明延期交房违约责任遇到这样的情况，购房者可诉请人民法院，并以生效裁决确认的违约金数额为准，由开发商承担延期交房期间所发生的费用。

延期交房能退房吗?

律师：房屋买卖合同属于合同的一种，合同中有约定的事项，会优先适用约定。因此，当出现开发商与购房者约定解除合同的情况时，购房者可以依照约定解除。如果没有约定，出现以下情况，购房者也可以要求退房。

1、购房者与开发商签订的房屋销售合同无效，购房者有权退房。通常，导致房屋销售合同无效的表现形式主要有两种：

开发商的项目开发违法，没有履行法律规定的手续，不具备完备的法律文件。

开发商采取欺诈手段，诱使购房者与其订立房屋销售合同，合同无效。如开发商故意告知置业者虚假情况，如竣工日期、装修规格及质量标准等，或者故意隐瞒真实情况。

2、因为开发商的原因导致购房者不能购买，不能如期收房或者不能以合同的要求收房时，购房者可以退房。具体有以下情况：

开发商预售未取得商品房预售许可证，不能销售该房产;

开发商逾期交房构成根本违约，经催告3个月后仍不能交付使用的;

房屋结构有重大质量问题，不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标准影响购房者使用的;

由于开发商的过错，购房者不能依法取得房屋所有权证书的;

开发商变更规划、设计影响房屋结构、户型、空间尺寸、朝向的;

合同约定的其他退房条件出现的。

此外，还要看购房时签订的商品房买卖合同，看合同中对延迟交房是否有相关规定。如果有，则按照合同中约定的条款执行;如果没有明确规定，遇到延迟交房，购房者是可以退房的。

退房注意事项

一、退房原因要有依据

合同中有约定的，按照合同约定的条款来退房，无约定的就按照法律规定的可以主张合同无效的内容来退房。在这过程中要注意证据的收集，以便可以顺利退房。若开发商同意解除购房合同，无论是协议解除还是法院判决解除购房合同，在主张首付款的同时别忘记银行贷款，买房者注意，最好让开发商将贷款部分直接偿还给买房者，而不是将贷款部分直接还给银行。而后业主还要和银行解除贷款合同，然后到房地产交易管理部门办理注销手续，完成退房的程序。如果让开发商直接将贷款给银行，因没得到银行确认，若开发商不按约定归还贷款本息，买房者仍然是还款义务人，不能免除还款义务。

二、无理由延期超三个月可解除合同

律师表示，在法律上，最高法院有个商品房买卖合同纠纷的司法解释，如遇到延期交房问题，先看购房合同中的约定条款，有的合同中会规定开发商延期多少天购房者可解除合同。购房者可以决定行使这个解除权，也可以决定不行使。若合同中没有关于退房的相关约定，达到了一定的条件购房者也是可以解除合同的。若开发商延期交房，购房者可催告开发商要求对方赶紧交房，如果超过了3个月开发商还是无理由延期，那购房者可以要求开发商解除合同并赔偿损失。

律师表示，在购房合同中，部分开发商会将延期交房的损失尽可能地降低，比如规定违约金为总房款的日万分之零点几，在这种情况下，可能延期交房一两年买房者得到的赔偿，远远不够买房者因延期交房造成的损失，在这种情况下，买房者可以起诉到法院，要求法院根据实际情况调整违约金。